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Novas regras regulamentam o distrato imobiliário

O mercado imobiliário vem sofrendo grandes variações no quesito de oferta e procura ao longo dos anos, inclusive levando-se em consideração a grande crise financeira sofrida no país. Em decorrência deste fato, temos que inúmeras pessoas que adquiriram imóveis através de construtoras e incorporadoras acabaram, por diversos motivos, não conseguindo arcar com as dívidas assumidas e, por conseguinte, necessitam optar pela rescisão contratual para que não haja maiores problemas futuros por conta da possível inadimplência.

Entretanto, nem sempre é fácil negociar com grandes empresas, inclusive aquelas do ramo imobiliário, cujos contratos firmados são extensos e com cláusulas inalteráveis, vendo-se o consumidor obrigado a assinar a documentação que, por vezes, sequer entende sobre os direitos e deveres inerentes ao negócio que está pactuando.

Desta forma, não raro o consumidor acaba enfrentando dificuldades financeiras que o levam a rescindir o contrato firmado, oportunidade em que as construtoras e incorporadoras, valendo-se de cláusulas contratuais leoninas e muitas vezes prejudiciais ao consumidor, criam inúmeras dificuldades para a efetivação do distrato, o que comumente desemboca no Poder Judiciário em forma de ações cíveis.

Diante do cenário, houve o ajuizamento de milhares de ações ao longo dos anos, basicamente com os mesmos pedidos atinentes aos encargos e demais cominações em caso de rescisão contratual e devolução de valores pagos pelas empresas.

Nesse sentido, o Poder Legislativo notou que era necessária uma regulamentação legal mais específica para os casos em questão. Sendo assim, em 28 de dezembro de 2018 foi regulamentada a Lei 13.786, a qual altera as Leis 4.591/64  e 6.766/79, fixando direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.

 

Referida lei delimita o seguinte quanto aos imóveis

  1. Deverá constar no contrato, além de outras observações pertinentes relativas ao empreendimento, informações sobre as consequências do desfazimento do contrato por inadimplemento de obrigação do adquirente ou incorporador, em especial naquilo que concerne às penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de eventuais valores ao adquirente;
  2. Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo prorrogado de 180 dias, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá o mesmo rescindir o contrato, sem prejuízo da devolução do valor integral pago e da multa estabelecida em contrato, em até 60 dias corridos contados da rescisão, corrigidos monetariamente;
  3. No caso acima, o comprador poderá manter o contrato, porém terá direito a indenização de 1% do valor já pago.
  4. Ocorrendo o distrato pelo inadimplemento de obrigação do adquirente, este terá direito à restituição das quantias pagas, atualizadas com base no índice contratual, deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga.
  5. Caso o distrato se dê no período em que a unidade imobiliária já estava disponível, responde ainda o adquirente pelas quantias relativas aos impostos incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições associativas de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
  6. Os débitos mencionados nos itens 4 e 5 poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
  7. Havendo remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, em até 180 dias, contado da data da rescisão do contrato.
  8. Importante observar que quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação[1], os valores eventualmente devidos ao adquirente, já deduzidos aqueles previstos acima, deverão ser quitados no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, sob pena multa de até 50% da quantia paga.
  9. Não haverá cobrança de cláusula penal se o adquirente que der causa ao distrato contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja com anuência do incorporador.
  10. Sendo os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, é possível o direito de arrependimento pelo comprador, durante o prazo improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.
  11. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas na Lei.

 

Já em relação à legislação de loteamentos, temos as seguintes mudanças:

  1. Deverá constar no contrato, além de outras observações pertinentes relativas ao empreendimento, informações sobre as consequências do desfazimento do contrato, motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou loteador, em especial naquilo que concerne às penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de valores ao adquirente.
  2. Havendo rescisão contratual por culpa do adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos, atualizados com base no índice contratual, podendo ser descontados o correspondente à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; o montante relativo à cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; os débitos de IPTU, contribuições condominiais, associativas ou outras vinculadas ao lote, tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
  3. O pagamento do saldo residual existente ocorrerá em até 12 parcelas, sob duas formas: a) em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; b) em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.
  4. Havendo cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e havendo o pagamento de mais de 1/3 do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente.

 

A nosso ver, a legislação em referência traz maior segurança jurídica aos distratos ao definir claramente os valores a serem negociados pelas partes, fazendo com que incorporadoras e construtoras tenham uma melhor previsibilidade de suas receitas. Por outro lado, acreditamos que haverá também uma diminuição de litígios que tenham como objeto a rescisão do contrato, o que em última análise irá proporcionar mais equilíbrio nas relações comerciais entre vendedores e compradores.

 


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[1] Tipo de regime financeiro no qual a incorporadora ou construtora pode adotar, sendo que todo dinheiro recebido para investimentos provenientes das prestações pagas pelos futuros moradores  não pode ser usado em outros fins sem ser para construção do empreendimento.

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